Cuidados a ter na Remodelação de Casas

Quer se trate de um imóvel para investimento através de arrendamento ou para venda ou de uma remodelação para habitação própria existe alguns cuidados que deve ter.
Complementando algumas dicas que foram dadas em Cuidados a Ter na compra de uma casa fica este post com as preocupações acerca das obras.

Aspectos Legais

O que a lei estipula é que que se não ocorrerem alterações estruturais ou alteração das fachadas a obra pode ser realizada sem necessidade de pedido de licenciamento, com a apresentação de projectos à Camara Municipal. Este processo é demoroso e tem encargos com o licenciamento e os projectos, normalmente é mais vantajoso quando é possível aumentar a área de habitação do imóvel.
Neste artigo vou-me focar no conceito de remodelação, logo com dispensa de licenciamento.

Empreiteiros

Para solicitar orçamentos vai necessitar do contacto de alguns empreiteiros/profissionais. Aconselho que se pesquise pela sua rede de contactos pessoais e com sorte alguém lhe vai recomendar alguém de confiança. 

O ideal será ter no mínimo 2 orçamentos e idealmente 3! A não ser que já esteja habituado a trabalhar com alguém e sabe que lhe estão a ser garantidos preços de mercado.

Existem algumas plataformas online que juntam empresas/profissionais a clientes, normalmente é cobrada uma comissão no processo, mas mesmo assim pode ser vantajoso se estiver completamente fora do meio.

São elas:

ZAASK

SR. OBRAS

HABITISSIMO

Orçamentos

Tendo já os contactos está na hora de contactar os empreiteiros/profissionais para que se possam deslocar ao local da obra.

De modo a conseguir melhor comparar os orçamentos o ideal será fornecer uma planta com medidas aos empreiteiros assim como uma lista de trabalhos que pretende. 

Solicite que lhe forneçam o orçamento com preços descriminados sempre que possível. Isto vai ajudá-lo a perceber se pode prescindir de algum trabalho que seja menos importante para si e que possa ter um encargo significativo.

Especialidades

Os trabalhos de construção encontram-se divididos em diversas especialidades, são elas:

- Águas e Esgotos

- Electricidade

- Serralharias (Janelas e outras)

- Carpintarias (Portas, Roupeiros, Móveis de Cozinha, pavimentos de madeira)

- Toscos (Alvenarias de tijolo ou Gesso Cartonado/pladur, rebocos, estuques, etc.

- Cerâmicos

- Pinturas

Se a casa não foi remodelada há muito tempo (para cima de 15/20 anos) é conveniente fazer uma nova rede de águas, esgotos e de electricidade. Isto porque as canalizações antigas vão se degradando e não compensa o risco de as manter, devido a problemas que possam surgir.

Em relação à electricidade os regulamentos foram evoluindo e hoje em dia as instalações eléctricas são muito mais seguras.

Portanto nos dois casos anteriores não convém.

As Serralharias/Janelas podem facilmente ser substituídas à posteriori, logo se o capital existente não for suficiente estas poderão esperar mais um pouco.

Pense em deixar uma pré instalação para ar condicionado, mesmo que não pense colocar os equipamentos no momento. Cada divisão terá um custo na ordem dos 200 - 300€ só para pré instalação.

Isolamentos e impermeabilizações

Todos os trabalhos de isolamento e impermeabilização feitos pelo interior têm de ser no momento da remodelação. Os materiais de isolamento são relativamente acessíveis e nas casas mal isoladas pode levar ao aparecimento de humidades por condensação.

É necessário ter especial atenção aos sotão, paredes viradas a norte que são muito fustigadas pelo frio no inverno e paredes viradas a sul que permitem a entrada de calor no verão.

Facilmente na fase de obra se reveste as paredes existentes com uma parede de gesso cartonado com isolamento pelo interior.

Coberturas

No caso dos telhados existem duas situações possíveis. Se não estiver a entrar chuva poderá esperar-se mais um pouco até à intervenção.

Recuperar estrutura de madeira e colocar novo ripado e telhas, incluindo remoção de telhas existentes tem um custo na ordem dos 70 - 100€. 

Fazer um telhado novo com nova estrutura e colocação de isolamento, os custos andam na ordem dos 90 - 150€/m2.

Preços de referência de remodelações

No caso de remodelações interiores de apartamentos moradias (que normalmente andam na casa dos 80 a 120m2 e com uma ou duas casas de banho) podemos esperar custos na ordem dos 200€ a 300€/m2 + IVA, isto sem considerar a colocação de móveis de cozinha, roupeiros e serralharias. E considerando revestimentos de pavimentos e paredes (cerâmicos ou flutuantes) na ordem dos 15€/m2.

Onde poupar?

Se as portas estiverem em bom estado pode optar por as manter, apenas sendo envernizadas ou pintadas.

Se existirem pavimentos de madeira (soalhos, tacos, etc) e estiverem sem "bicho" bastará afagar e envernizar os mesmos e ficarão como novos.

Se os móveis de cozinha estiverem em bom estado, pode optar apenas pela recuperação pontual e pintura dos mesmo. É de notar que os antigos móveis de madeira duram anos enquanto que os novos de materiais mais baratos/melaminas etc têm uma duração de vida mais curta. 

Como falado anteriormente as janelas poderão ser mudadas numa fase à posteriori.

Os valores apresentados são meramente indicativos, não é possível indicar custos sem uma visita técnica atenta.

Se tiverem questões especificas acerca desta temática deixem nos comentários que tentarei ajudar uma vez que sou profissional desta área.

Calcular o valor de um imóvel

Comprar um imóvel seja para que tipo for (habitação ou investimento) é uma grande responsabilidade na medida em que se trata de valores significativos.

É importante pensar bem antes de adquirir um imóvel e ter presente vários tipos de questões:
- Habitação, Investimento/Rentabilização?
- Zona de interesse
- Tipologias
- Para obras ou pronto a utilizar?

Como calcular o valor justo de um imóvel?

1 - Método Comparativo
Através deste método pesquise outros imóveis à venda na mesma zona e com características semelhantes à propriedade que tem interesse em avalia.
O imóvel 1 custa 100.000€ e tem 100m2 de área. Então custa 1000€/m2. (basta dividir o valor pela área)
O imóvel 2 custa 130.000€ e tem 115m2 de área. Então custa 1130€/m2.
O imóvel 3 custa 90.000€ e tem 85m2. Então custa 1059€/m2.
Ou seja através deste método o valor médio por m2 é 1063€. A este valor ainda pode retirar 5% pois os imóveis normalmente são publicados já com uma margem de negociação.
Basta agora multiplicar o valor por metro quadrado pela área do imóvel e obtém o valor por este método


2- Método do Rendimento
Este método valoriza o imóvel em função do rendimento que pode gerar. Existem locais onde é publicado o rendimento médio dos imóveis (yield) por cada zona. São valores que andam normalmente na ordem dos 4 a 6%. Para perceber este conceito imagine um imóvel que custa 100.000€ e gera 5000€ em rendas por ano (417€ por mês). O rendimento que o imóvel gera é de 5% ao ano (divide-se o valor das rendas pelo valor do imóvel),
Consultando alguns imóveis disponíveis para arrendamento na sua zona e tendo em conta o valor por m2 de renda na zona de interesse conclui que o imóvel que quer avaliar gera 6000€ de rendas por ano, ou seja 500€/mês.
Então sabendo que nessa zona a yield média é de 5% e que o rendimento é de 6000€ chega-se ao valor de 120.000€ para o imóvel que está a avaliar.

3-Método do custo
Através deste método estima-se o valor do imóvel através do possível custo de construção do imóvel novo.
Imaginando uma moradia com 100m2. Sabe-se que o valor por m2 de construção nova são 800€/m2.
Então temos 80.000€ para a construção. Para o terreno faz-se uma pesquisa de outros terrenos semelhantes e obtem-se um valor de m2 por terreno. Imaginando um terreno de 300m2 e com custo de 200€/m2 temos um encargo de 60.000€ para o terreno. Para licenças e projectos pode-se considerar um valor estimativo de 10% do valor da construção, ou seja, neste caso seria 10.000€.
Pelo método do custo soma-se o valor da construção (80mil) com o valor do terreno (60mil) e o valor dos projetos/licenças (10mil) e obtemos o valor final de 150.000€ para a avaliação do imóvel por este método.

Existem vários aspectos a ter em conta na compra de uma habitação, estude bem todas as questões possíveis e não tome nenhuma decisão precipitada.

Se tiver alguma questão ou quiser contratar os meus serviços de consultor/conselheiro imobiliário independente não hesite em contactar-me para bloggeraraujo2011@gmail.com

Poupar em eletricidade e gás

A eletricidade no mercado livre

No mercado livre da electricidade é importante deixar claro dois conceitos: quem faz a distribuição e quem comercializa a electrecidade. Em Portugal, a distribuição eléctrica está ao abrigo da EDP Distribuição, o que significa que qualquer ligação a esta rede será feita segundo as condições desta companhia. No caso da comercializadora, o cliente tem a liberdade de escolher a companhia (das acima mencionadas), que melhor se adapata às suas necessidades. Desta forma sabemos que a qualidade do fornecimento é sempre a mesma, independentemente da comercializadora, pois esta é da responsabilidade da EDP Distribuição.

O gás natural no mercado livre

A ligação à rede é realizada através da distribuidora de gás natural. O que significa que seja qual for a companhia comercializadora que o cliente contrate, a qualidade será sempre a mesma, sendo da responsabilidade da distribuidora da zona.  Nos mercado livre de gás natural, temos como princpais companhias a actuar: a EDP comercial, a Galp Energia e a Goldenergy.

Comparar as tarifas energéticas

Pode-se afirmar que o primeiro passo para a mudança é proceder à comparação das tarifas energéticas, das diferentes companhias. É, sem dúvida, um dos passos mais importantes, pois é aquele que nos ajudará a analisar a nossa situação actual face a uma possível mudança que nos ajudará a melhorar o nosso consumo, ou seja, que nos ajudará a poupar. A Lojaluz tem um papel fulcral nesta fase, pois pode encontrar no seu site ou através de um contacto telefónico, todos os esclarecimentos, quanto a tarifas vigentes no mercado livre energético e, automaticamente, terá respostas às suas dúvidas como, mudar ou não de companhia, passar para o mercado livre ou não, quanto vai poupar e como funcionam todos estes procesos.

Alterar a potência

Outra questão que não deve ser descurada é a da potência contratada. Quando o cliente efectua uma nova ligação da luz deve fazer um estudo prévio e saber que potência deve contratar. Para tal, pode solicitar o serviço de um eletricista profissional ou, pode através de estimativa, calcular o consumo habitual. O consumidor deverá dispor de uma ficha técnica ou certificado onde conste indicado a potência que pode contratar.  A potência que o cliente escolher num momento, não é fixa, podendo mudá-la quantas vezes necessitar de acordo com as suas necessidades.

Poupar na energia

A luz é um serviço básico de que todos temos necessidade. Assim, é importante ser inteligente nas escolhas que são feitas, de forma a poupar na eletricidade. Com todas as informações acima referidas, e conjuntamente com a ajuda da LojaLuz, do seu site e de um atendimento personalizado, o cliente poderá poupar, significativamente, na sua fatura de energia. Para tal, terá de avaliar as ofertas existentes no mercado, perceber qual a que melhor se adapta às suas necessidades e, por fim, contactar a companhia escolhida para que seja dado início ao processo de mudança e, acima de tudo, de poupança.



A LojaLuz pertence ao Grupo empresarial Selectra que se tem afirmado como uma verdadeira ajuda no processo de selecção da melhor solução para os consumidores de luz e gás, que pretendem acima de tudo, conhecer as ofertas de poupança presentes no mercado.A loja luz faz a mediação entre a relação companhia-cliente, direccionando as soluções oferecidas pelas empresas, às necessidades dos consumidores. actualmente. Para isso oferece alguns calculadores e simuladores.

Poupar em iluminação: lâmpadas leds

Como muitos de vós já deve ter reparado facilmente temos contas de electricidade bastante elevadas. Há alguns truques que devemos ter em consideração para poupar em energia eléctrica.

A utilização de lâmpadas led é uma excelente aposta e garante o retorno do investimento.

A utilização de lâmpadas economizadoras também é uma boa aposta quando as lâmpadas led ainda são um grande investimento.

No meu caso tenho tinha lâmpadas na minha sala de 50W que foram substituídas por lâmpadas led de 5W que emitem uma luz semelhante.

 

Fazendo a conta a 6 lâmpadas em utilização uma hora diária (que normalmente até é mais), tenho um consumo de 300w por dia, 9000w por mês e 106800w por ano. Ou seja considerando o custo de Kw/h de cerca de 10 cêntimos. Tenho um gasto anual de 10,6 € com as lâmpadas antigas e de 1,06€ com as lâmpadas led novas.

Sendo que cada lâmpada led me custou 5 euros, ao final de cerca de 3 anos tenho o investimento pago e começo a poupar.

Os leds que comprei têm uma vida útil de 15000horas, ou seja pela conta de uma hora de utilização por dia dá cerca de 40 anos. (este valor parece um pouco exagerado, mas mesmo que sejam 6-10 já poupara dinheiro).

Comece por substituir aquelas lâmpadas que mantêm acessas durante mais horas e começara a ver a sua fatura da electricidade reduzida.

Boas poupanças!