Cuidados a ter na remodelação de um imóvel

 Remodelar um imóvel pode ser bastante complexo sobretudo para que não tem experiência na área da construção. Hoje em dia como os profissionais da construção têm muito trabalho os desafios tornam-se ainda maiores.

Telhado

O telhado e a estrutura do imóvel é por onde se deve começar a analisar e a remodelar pois é essencial para todos os passos seguintes. Se o telhado ainda estiver em condições razoáveis pode optar por fazer apenas uma pequena manutenção ou aguardar mais alguns ano para fazer a substituição total. É necessário verificar se poderá ser feito depois da remodelação.

Reparação e Pintura Fachadas e Arranjos Exteriores

Esta fase fica normalmente para o final pois o essencial será tornar o interior habitável o mais depressa possível. Muitas vezes as fachadas só podem ser acabadas depois de se acabarem os trabalhos de infraestruturas (eletricidade, águas e esgotos, gás, etc).

Custo Remodelação total interior

A remodelação total interior de um apartamento/casa com T2 ou T3 com acabamentos de gama média anda na ordem dos 500 a 700€/m2. Aqui já estamos a incluir remodelação de uma ou duas casas de banho, cozinha com novos móveis e novas janelas em alumínio ou PVC.

Portanto se estivermos a falar de um T3 de 100m2, podemos estar a falar de 50.000 a 70.000,00€ + IVA. 

A parte de mão de obra ou em zonas ARU (reabilitação urbana) é possível beneficiar de IVA a 6%.

Tratam-se de valores indicativos pois existem muitas variáveis a ter em conta.

Orçamentos.

Faça uma lista de trabalhos que pretende realizar e apresente a mesma a diversos empreiteiros de modo a poder comparar mais facilmente as propostas recebidas. O ideal é ter 3 propostas para comparar.

Quais as principais fases de uma remodelação interior?

1 - Inicialmente deve-se definir os trabalhos a executar, arranjar plantas do imóvel e representar as demolições, novas paredes a executar, localização das loiças sanitárias e equipamentos de cozinha.

Deve ser feita também uma planta com todas as tomadas e pontos de luz. Isto vai facilitar muito o trabalho do eletricista, evitar equivocos e perdas de tempo.

2 - Quando tudo estiver definido começam as demolições de paredes, remoção de móveis e loiças antigas. Segue-se visita do canalizar e do eletricista para executar a marcação dos roços (locais por onde vão passar as tubagens) e que devem ser abertos. A existência de tetos falsos ajuda bastante pois permite a passagem das especialidades sem ter de se partir.

Pré instalação de ar condicionado e gás para esquentador e fogão vale a pena? Ou fica tudo a gás?

A pré instalação de AC é sempre boa ideia ficar feita mesmo que não pense em instalar já as máquinas.

Quanto ao gás na minha opinião se não houver gás canalizado poderá não valer a pena dado o incómodo das botijas.

3 - Segue-se a execução das paredes (em alvenaria) ou gesso cartonado e executam-se os tetos falsos.

4- Após abertura dos roços, o canalizador e o eletricista podem começar a colocar as tubagens nos respectivos locais.

5- O pedreiro começa a "chumbar" as caixas de eletricidade e começa a tapar os "roços" após a passagem de toda a tubagem. É aconselhável manter uma reportagem fotográfica de toda esta fase pois um dia mais tarde se ocorrer anomalia poderá ser muito útil.

6- O pedreiro prepara os toscos da obra. É necessário baixar ou subir cotas de pavimentos? É necessário remover ou colocar ladrilhos?

7 - O pintor começa a preparar/reparar as paredes e tetos. Começa a lixar para posteriormente se pintar (normalmente com uma demão de primário e pelo menos duas demãos de tinta). 

8- Colocação de novos pavimentos (flutuante, vinílico ou ladrilho). E posterior colocação de rodapés. Hoje em dia o PVC está muito na moda e tem uma boa resistência à humidade. Nesta fase também se colocam os novos blocos de porta. 

Se os blocos de porta estiverem em bom estado pode optar-se por mudar as ferragens (puxadores, fechaduras e dobradiças) e aplicar uma pintura com tinta de esmalte ou envernizar.

9 - As caixilharias podem ser colocadas logo que fiquem prontas e antes das pinturas.

10 - Normalmente as últimas etapas são a colocação dos móveis de cozinha, roupeiros e instalação de loiças sanitárias e torneiras.

Segue-se uma limpeza final e a colocação de mobiliário. Está pronto a colocar a sua casa no mercado ou a habitar a mesma.

Comprar casa em 2026

 

O mercado imobiliário tem estado em forte alta nos últimos anos, com crescimento sucessivo de preços e atualmente tornou-se muito complicado comprar um imóvel.

O mais provável é que o mercado imobiliário continue a crescer, sobretudo devido à escassez de imóveis no mercado e aos custos de remodelação/Construção. O imobiliário é um excelente ativo também para se obter rendimento através de arrendamento e é uma óptima forma de combater a inflação face a ter o capital em depósitos a prazo.

A crescente procura de Portugal por estrangeiros, a entrada de muitos emigrantes, investidores golden visa e procura por nómadas digitais veio complicar bastante a compra de casa pelos trabalhadores com rendimentos baixos / médios, sobretudo os mais jovens sãos os mais afetados.

Vou dar algumas sugestões para tentar contornar o problema:

1 - Afastar-se das principais cidades onde o valor já está muito inflacionado. Procure em cidades mais secundárias ou nos arredores das grandes cidades.

2 - Negociar. A maior parte das casas anunciadas nos portais são vendidas por preços abaixo do que foi inicialmente publicado. Não se acanhe de visitar muitos imóveis e fazer ofertas mais baixas. Muitas vezes os proprietários têm pressa em vender o imóvel e já estão cansados com o processo de venda. Tal leva a que muitas propostas abaixo do valor publicado sejam aceites.

3- Financiamento. Se for o caso procure ter o processo de financiamento já avançado junto do banco, ou mediador de crédito. Procurar um imóvel sabendo qual o valor que o banco aprova facilita muito o processo.

4 - Remodelar. As casas que precisam de ser remodeladas são transacionadas a valores mais baixos. Claro que tem alguns riscos sobretudo se não conhecer ninguém da área da construção que o possa ajudar.

Os imóveis que se encontram prontos a habitar muitas vezes já foram remodelados por investidores e foi colocada a sua margem.

Sente-se mais forte para iniciar a sua procura? Boa Sorte!

Painéis Solares Fotovoltaicos

Os painéis solares fotovoltaicos têm-se tornado cada vez mais populares no últimos tempos.
Esta popularidade é justificada pois trata-se de um investimento para o longo prazo.

Os investimentos com capital garantido como é o caso dos depósitos a prazo estão neste momento muito abaixo de 0,5% de rentabilidade.

Cada painel solar fotovoltaico de 260w se estiver bem instalado e não houver desperdício para a rede.

Como instalar

No meu caso optei pela EDP que acaba por ser prático pois fornecem, instalam e financiam sem juros. No meu caso são 36 prestações de 19€, ou seja 684€. Atualmente estão a oferecer 15,90€/mês, durante 48 meses, ou seja 763,20€.

Outra vantagem de optar pela EDP é que oferecem o serviço Redy pelo menos durante algum tempo que permite monitorizar o consumo e a produção numa base diária. Só esta ferramenta tem muito valor pois permite-nos identificar o consumos dos nossos equipamentos, dos stand by, etc. Permite-nos aferir se a potência contratada que temos é ajustada ao nosso consumo ou não. No meu caso baixei de 6,9Kw para 5,75kw e se não estou em erro são cerca de 2€ de poupança mensal.

Facilmente se encontra um kit de com painel solar, inversor, etc na ordem dos 400€, mas depois tem de arranjar quem lhe faça a instalação. A não ser que tenha um local amplo onde o possa colocar num terraço ou pavimento e facilmente o consiga fazer sem a ajuda de um profissional. Basicamente é montar o kit e ligar o mesmo a uma tomada de eletricidade.

Quanto poupei em eletricidade em 2019?

Em Janeiro do ano passado (2019) instalei um painel de 260w que produziu 424kw, desde 15 de Janeiro até 31 de Dezembro, ou seja 35kw/mês (a uma média de 20 cêntimos/kw que se paga à rede incluindo taxas e iva), representou 7€/mês, ou 84€/ano.

Desperdício de electricidade produzida

Um dos cuidados que temos de ter é reduzir ao máximo a energia que está a ser produzida e não é consumida no momento, pois esta vai ser gratuitamente enviada para a rede.

Quantos mais painéis solares fotovoltaico tiver maior a probabilidade de desperdícios, por isso é muito importante fazer um dimensionamento certo do que gasta nas horas de sol.

No meu Caso optei por colocar a bomba de calor (aquecimento de água quente) a funcionar no período do pico solar, apartir das 10h da manhã. Assim aproveito logo umas 3h ou 4h do total produzido e depois é tentar colocar as máquinas a lavar no outros periodos.

Para quem tem muitos equipamentos em casa pode ter assegurado um consumo de 250W permanentemente.

Associado ao redy também vêm 2 temporizadores que podem ser configurados e monitorizados online, ou seja pode estar fora de casa e ligar ou desligar equipamentos através da aplicação no telemóvel.

No meu caso cerca de 20 - 25% da energia produzida é enviada para a rede, pelo que o benefício final anual anda na ordem dos 67€.

Rendimento do Investimento

Tendo em conta que há uma poupança na ordem dos 70€ por ano, o investimento é pago em aproximadamente 10 anos. Como se estima que a vida útil do painel seja de 25 anos, se tudo correr bem serão 15 anos a produzir energia gratuitamente.

A verdade é que muito provavelmente o dinheiro iria ser gasto na mesma em algo que não iria ter retorno.

Considerando que os 700€ investidos (em média) renderiam 1% de juros ao ano líquidos, no final dos 10 anos teria 773,24€. Portanto no 11.º ano poderá obter o valor que obteria em juros e apartir daí será tudo ganho. No caso da EDP em que existe possibilidade de financiamento sem juros a conta é um pouco mais complexa, mas o capital só é investido mais tarde, logo os valores referidos pecam por excesso.

Cuidados a ter na Remodelação de Casas

Quer se trate de um imóvel para investimento através de arrendamento ou para venda ou de uma remodelação para habitação própria existe alguns cuidados que deve ter.
Complementando algumas dicas que foram dadas em Cuidados a Ter na compra de uma casa fica este post com as preocupações acerca das obras.

Aspectos Legais

O que a lei estipula é que que se não ocorrerem alterações estruturais ou alteração das fachadas a obra pode ser realizada sem necessidade de pedido de licenciamento, com a apresentação de projectos à Camara Municipal. Este processo é demoroso e tem encargos com o licenciamento e os projectos, normalmente é mais vantajoso quando é possível aumentar a área de habitação do imóvel.
Neste artigo vou-me focar no conceito de remodelação, logo com dispensa de licenciamento.

Empreiteiros

Para solicitar orçamentos vai necessitar do contacto de alguns empreiteiros/profissionais. Aconselho que se pesquise pela sua rede de contactos pessoais e com sorte alguém lhe vai recomendar alguém de confiança. 

O ideal será ter no mínimo 2 orçamentos e idealmente 3! A não ser que já esteja habituado a trabalhar com alguém e sabe que lhe estão a ser garantidos preços de mercado.

Existem algumas plataformas online que juntam empresas/profissionais a clientes, normalmente é cobrada uma comissão no processo, mas mesmo assim pode ser vantajoso se estiver completamente fora do meio.

São elas:

ZAASK

SR. OBRAS

HABITISSIMO

Orçamentos

Tendo já os contactos está na hora de contactar os empreiteiros/profissionais para que se possam deslocar ao local da obra.

De modo a conseguir melhor comparar os orçamentos o ideal será fornecer uma planta com medidas aos empreiteiros assim como uma lista de trabalhos que pretende. 

Solicite que lhe forneçam o orçamento com preços descriminados sempre que possível. Isto vai ajudá-lo a perceber se pode prescindir de algum trabalho que seja menos importante para si e que possa ter um encargo significativo.

Especialidades

Os trabalhos de construção encontram-se divididos em diversas especialidades, são elas:

- Águas e Esgotos

- Electricidade

- Serralharias (Janelas e outras)

- Carpintarias (Portas, Roupeiros, Móveis de Cozinha, pavimentos de madeira)

- Toscos (Alvenarias de tijolo ou Gesso Cartonado/pladur, rebocos, estuques, etc.

- Cerâmicos

- Pinturas

Se a casa não foi remodelada há muito tempo (para cima de 15/20 anos) é conveniente fazer uma nova rede de águas, esgotos e de electricidade. Isto porque as canalizações antigas vão se degradando e não compensa o risco de as manter, devido a problemas que possam surgir.

Em relação à electricidade os regulamentos foram evoluindo e hoje em dia as instalações eléctricas são muito mais seguras.

Portanto nos dois casos anteriores não convém.

As Serralharias/Janelas podem facilmente ser substituídas à posteriori, logo se o capital existente não for suficiente estas poderão esperar mais um pouco.

Pense em deixar uma pré instalação para ar condicionado, mesmo que não pense colocar os equipamentos no momento. Cada divisão terá um custo na ordem dos 200 - 300€ só para pré instalação.

Isolamentos e impermeabilizações

Todos os trabalhos de isolamento e impermeabilização feitos pelo interior têm de ser no momento da remodelação. Os materiais de isolamento são relativamente acessíveis e nas casas mal isoladas pode levar ao aparecimento de humidades por condensação.

É necessário ter especial atenção aos sotão, paredes viradas a norte que são muito fustigadas pelo frio no inverno e paredes viradas a sul que permitem a entrada de calor no verão.

Facilmente na fase de obra se reveste as paredes existentes com uma parede de gesso cartonado com isolamento pelo interior.

Coberturas

No caso dos telhados existem duas situações possíveis. Se não estiver a entrar chuva poderá esperar-se mais um pouco até à intervenção.

Recuperar estrutura de madeira e colocar novo ripado e telhas, incluindo remoção de telhas existentes tem um custo na ordem dos 70 - 100€. 

Fazer um telhado novo com nova estrutura e colocação de isolamento, os custos andam na ordem dos 90 - 150€/m2.

Preços de referência de remodelações

No caso de remodelações interiores de apartamentos moradias (que normalmente andam na casa dos 80 a 120m2 e com uma ou duas casas de banho) podemos esperar custos na ordem dos 200€ a 300€/m2 + IVA, isto sem considerar a colocação de móveis de cozinha, roupeiros e serralharias. E considerando revestimentos de pavimentos e paredes (cerâmicos ou flutuantes) na ordem dos 15€/m2.

Onde poupar?

Se as portas estiverem em bom estado pode optar por as manter, apenas sendo envernizadas ou pintadas.

Se existirem pavimentos de madeira (soalhos, tacos, etc) e estiverem sem "bicho" bastará afagar e envernizar os mesmos e ficarão como novos.

Se os móveis de cozinha estiverem em bom estado, pode optar apenas pela recuperação pontual e pintura dos mesmo. É de notar que os antigos móveis de madeira duram anos enquanto que os novos de materiais mais baratos/melaminas etc têm uma duração de vida mais curta. 

Como falado anteriormente as janelas poderão ser mudadas numa fase à posteriori.

Os valores apresentados são meramente indicativos, não é possível indicar custos sem uma visita técnica atenta.

Se tiverem questões especificas acerca desta temática deixem nos comentários que tentarei ajudar uma vez que sou profissional desta área.